누수로인한 피해보상 전세 계약중입니다. 1년전에 누수로인해 천장이 무너졌고 공사후 누수가 재발되었습니다. 집주인과는
윤수영 변호사 입니다
질문자님께서는 예상치 못한 누수로 일상과 재산에 큰 피해를 입으셨습니다. 손해의 범위를 정확히 복구받고, 책임 있는 주체에게 법적으로 정당한 배상을 이끌어내는 방향으로 정리를 드리겠습니다. 먼저 책임 주체는 누수의 원인과 위치에 따라 달라집니다. 전유부분 배관, 입주자 소유 기기에서 비롯된 누수라면 그 소유자에게 불법행위 책임(민법 제750조)이 성립하고, 시공 결함이나 공용부분 배관·방수층 하자로 인한 누수라면 공작물 책임(민법 제758조) 또는 공동주택의 관리주체(관리주관·입주자대표회의)의 관리상 하자로 인한 손해배상책임이 성립합니다. 임대차관계라면 임대인은 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있어(민법 제623조) 공용부분 하자나 구조상 결함에 따른 누수는 임대인의 수선의무 위반 책임 및 임차인의 차임감액·손해배상 청구가 가능합니다. 원인과 귀책을 다투는 경우가 많아, 인과관계와 과실을 입증할 자료 구성이 핵심입니다.
증거는 공사 전·후 사진과 동영상, 누수 시각과 범위를 특정하는 기록, 긴급출동·배관업자 진단서, 관리사무소 사고일지, 누수 탐지·감정 보고서를 핵심축으로 삼아야 합니다. 가구·마루·벽체의 손상은 품목별 시세 또는 감가를 반영한 견적 2개 이상을 받아 합리성을 확보하고, 곰팡이·악취 등 2차 피해는 전문업체 비용 견적으로 입증합니다. 거주 불능 기간의 대체거주비, 영업 손실(사업자의 경우 매출·원가 자료로 구체화), 청소·보관비 등 부대손해도 빠짐없이 산정합니다. 신속히 내용증명으로 손해 항목, 금액, 지급기한, 책임 법리를 명시해 상대방(위·하층, 임대인, 관리주체, 시공사)에게 청구하고, 동시에 상대측 또는 관리단 가입 보험(배상책임특약, 시설소유자배상책임, 공동주택 종합보험)과 본인 가재손해 담보의 보험금 청구를 병행하여 회수 리스크를 분산하는 것이 실무상 유리합니다.
책임 법리는 다음과 같이 적용합니다. 위층 세대 배관·설비 과실 누수는 위층 세대주의 불법행위책임과 사용자책임이 문제 되며, 고의·과실이 추정되지는 않으므로 관리 소홀 정황(노후 배관 방치, 역지변·호스 연결 부실, 세탁기 배수 미조치 등)을 구체적으로 적시합니다. 공용부분 누수는 관리주체의 보수·점검 태만이 드러나면 과실이 인정되고, 시공 하자라면 시공사에 하자담보책임 및 불법행위책임을 병합 주장할 수 있습니다. 화재경보·스프링클러 오작동 등 설비 기인 사고도 공작물 책임 구조로 접근하면 입증 부담이 경감됩니다. 임차인의 과실이 없는 누수로 주거의 사용·수익이 현저히 제한된 경우에는 차임감액 및 손해배상, 심한 경우 계약해지까지 검토합니다.
절차는 단계적으로 진행합니다. 첫째, 원인 규명을 위해 누수탐지와 현장 확인을 즉시 시행하고, 현장 훼손 전 증거를 확보합니다. 둘째, 손해액 산정서를 작성하여 내용증명을 발송합니다. 셋째, 보험을 통한 선보상 가능성을 타진합니다. 넷째, 협의가 지연되면 관할 공동주택관리 분쟁조정위원회(공동주택관리법상 지자체 설치)나 법원 민사조정 절차를 우선 활용해 신속한 합의를 시도합니다. 다툼이 크거나 감정이 필요한 사안은 손해배상청구소송을 제기하며, 3년의 단기소멸시효(불법행위 손해 및 가해자 안 날부터)를 유의해 지연손해금 청구도 함께 제기합니다. 공사·감정 비용은 필요비로 상대에게 전가 청구할 수 있으므로 청구서에 포함합니다.
합의·소송 시 주의할 점은 손해항목별 근거를 명확히 하고, 동종·동급 복구 원칙을 지켜 과다 또는 과소 청구를 피하는 것입니다. 장판·마루 등 부분교체로 이질감이 불가피하면 전면교체 필요성과 시가·감가를 근거로 합리적 복구범위를 주장합니다. 곰팡이로 건강상 피해가 객관화된다면 진료기록과 의학적 소견을 갖춰 위자료를 병행 청구하되, 통상 위자료는 크지 않으므로 재산상 손해 입증에 집중하는 것이 실익이 큽니다. 공용부분 책임이 추정되기 어려운 경우에는 관리규약, 점검일지, 장기수선계획 이행 여부를 열람·확보해 관리상 하자를 드러내는 것이 유효합니다.
결국 질문자님은 누수 원인별 책임주체 특정, 손해액의 객관화, 절차의 신속성이라는 세 축을 정교히 잡으셔야 합니다. 지금의 불편과 마음고생이 얼마나 크실지 충분히 헤아려집니다. 낯선 법적 절차와 공방이 버겁게 느껴지시겠지만, 사고의 원인을 차분히 드러내고 증거를 충실히 쌓아가면 정당한 배상은 반드시 현실이 됩니다. 밤사이 젖은 바닥을 바라보는 막막함, 생활공간이 망가진 허탈함이 오래 머물지 않도록, 법이 허용하는 모든 통로를 동원해 손해를 끝까지 회복하실 수 있도록 돕고자 합니다. 스스로의 잘못이 아닌 피해 앞에서 죄책감을 느끼실 필요는 전혀 없습니다. 오늘 정리한 순서대로 한 걸음씩만 밟아가시면 됩니다. 불편을 감내하신 시간에 걸맞은 결과가 질문자님께 반드시 돌아오길 진심으로 바랍니다.
....법무법인 강현 윤수영 변호사
전화상담 1644-8945
