전세사기피해자 lh우선매입으로 낙찰 보증금은? 본인 전세사기피해자 결정 확정일자,전입신고,임차등기,배당요구 모두완료상태사기주택 다가구 근저당 21억 낙찰가 24억

[공식] TV출현 SBS정치쇼 김태현 대표변호사 입니다.

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​"힘들고 답답한 법적문제 해결해드리겠습니다."

질문자님께서는 전세사기피해자로서 확정일자와 전입신고, 임차권등기, 배당요구까지 모두 완료하신 상태이고, 해당 다가구 주택에 대해 LH가 우선매입(24억 낙찰)을 한 상황에서 질문자님의 1억2천만 원 전세보증금을 전액 반환받을 수 있는지 궁금해하시는 상황으로 이해하였습니다.

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▪️ LH 우선매입 시 임차인 보증금 반환 절차

① LH가 해당 주택을 낙찰받으면 기존 임차인들의 권리관계는 임대차보호법 및 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권에 따라 보호받을 수 있습니다.

② 임차인이 배당요구를 완료하였으므로, 낙찰대금에서 임차인의 보증금은 우선적으로 변제될 수 있습니다.

③ 낙찰대금(24억)에서 근저당권(21억) 등 선순위 채권을 변제한 후, 남는 금액에서 임차인들에게 배당이 이뤄집니다.

④ 다만 임차인 수(24명) 및 각 보증금액, 기타 선순위권리자(근저당 외 후순위채권 등) 현황에 따라 배당금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 임차권등기와 대항력을 모두 갖춘 상태라면 보증금 반환에 있어 일반 임차인보다 우선순위가 인정됩니다.

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▪️ 실제 필요한 서류 및 절차

① 배당요구서, 등기부등본, 임대차계약서, 전입신고 사실증명서, 확정일자 부여 확인서, 임차권등기명령서 사본 등 관련 서류를 반드시 준비해야 합니다.

② 법원 경매계에서는 배당기일에 각 임차인별로 배당금액을 산정하므로, 배당표 열람 및 이의신청기간을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

③ 만약 배당금이 전액 반환되지 않는 경우, 전세사기 피해자 지원제도(LH 임시거주, 보증금 일부 지원 등)도 검토하실 수 있습니다.

▪️ 핵심 포인트

① 질문자님께서는 임차권등기와 배당요구를 모두 완료하였으므로, 대항력 및 우선변제권이 인정됨을 다시 한 번 확인해 주시기 바랍니다.

② 다만, 선순위 근저당(21억) 변제 후 남는 금액(3억)에서 모든 임차인의 보증금 배당이 결정되므로, 전액 반환은 현실적으로 어려울 수 있습니다.

③ 배당표 확정 전후로 이의신청 등 법적 권리행사를 적극적으로 하셔야 합니다.

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▪️ 질문자님께 드리는 말씀

전세사기라는 큰 피해를 겪으셨음에도 모든 절차를 꼼꼼히 진행하신 점 진심으로 위로드립니다. 배당금액이 기대에 미치지 못할 경우에도 반드시 법이 정한 절차에 따라 권리주장을 끝까지 이어가시길 바랍니다. 언제나 질문자님의 권리가 최대한 보호받을 수 있기를 응원합니다.

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