부동산 대출 조건 안녕하세요. 현재 대기업그룹의 자회사에서 미국 주재원으로 근무하고 있습니다. 해외 법인

안녕하세요. 미국 주재원으로 근무 중이시고, 국내 건강보험 미가입 및 원천징수 소득이 작년 기준 4천만 원이지만, 실제 연소득은 1.5억 원 수준이신 점 잘 이해했습니다. 현재 우수기업 직원 신용대출 1억 원도 보유 중이시고요.

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이런 상황에서 한국에서 아파트를 구매하며 주택담보대출이 가능한지, 그리고 가능하다면 얼마까지 받을 수 있는지를 설명드리겠습니다.

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1. 대출 가능성 자체는 있습니다 (단, 조건이 중요)

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현재 주재원으로서 해외 법인 소속이기 때문에 국내 건강보험에 가입되어 있지 않아, 일반적인 소득인정 방식인 건강보험료 납부내역 등은 활용할 수 없습니다. 다만, 일부 은행은 해외 소득을 소명할 수 있는 서류를 제출하면 이를 소득으로 인정해주는 경우가 있습니다.

이때 필요한 서류는 다음과 같습니다:

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영문 재직증명서

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영문 급여명세서 또는 근로계약서

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현지 세금 신고내역 (미국의 경우 IRS 양식이나 W-2 등)

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국내 계좌로의 외화 송금내역 (정기성이 있으면 유리)

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여권 및 출입국 증빙서류

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이러한 자료를 준비해 제출하면, 일부 은행에서는 실제 해외 소득을 바탕으로 대출 심사를 해줄 수 있습니다. 하지만 모든 은행이 해외 소득을 인정해주는 것은 아니며, 실제 대출 한도도 은행 내부 심사 기준에 따라 차이가 납니다.

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2. 최대 대출 한도는 크게 두 가지 기준에 따라 결정됩니다

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첫째, 담보가치 기준(LTV)

예를 들어, 투기과열지구나 조정대상지역이라면 최대 LTV는 4050% 정도입니다.

예를 들어 10억짜리 아파트라면 **최대 45억까지 대출 가능성**이 있는 것이죠.

하지만 이는 DSR 조건을 충족할 경우입니다.

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둘째, DSR 기준 (총부채원리금상환비율)

연소득의 40% 안에서 원리금 상환 총액이 들어와야 합니다.

예를 들어 소득을 4천만 원(원천 기준)만 인정받는다면, DSR 한도로는 주담대가 거의 안 나올 가능성이 높습니다.

하지만 해외소득을 1.5억 원 수준으로 인정받을 수 있다면, 이론상 연간 약 6천만 원(1.5억 × 40%)까지 원리금 상환이 가능한 것으로 보고 대출이 진행될 수 있습니다.

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다만 이미 신용대출 1억 원이 있기 때문에 그 원리금도 포함되며, 이 대출이 DSR 계산에 미치는 영향을 감안하면 주담대로 추가 1~2억 원 정도가 한계선이 될 가능성도 있습니다.

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3. 정리하자면

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국내 소득 기준만 보면 대출이 거의 불가능하거나 소액만 가능

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하지만 해외소득을 소명하고 인정받을 수 있다면 대출 가능성은 충분히 있음

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다만 기존 신용대출이 1억 원 있어 추가 대출 한도는 다소 줄어들 수 있음

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실제 가능 여부와 한도는 은행별 심사 기준, 담보 주택의 위치와 가격, 소득 소명 자료의 신뢰도 등에 따라 달라짐

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4. 추천드리는 방향

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해외소득 관련 서류(영문 급여명세서, 재직증명서, 미국 세금신고서 등)를 미리 준비하세요.

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국민은행, 하나은행, 신한은행 등 해외소득 인정 경험이 있는 은행 지점에 사전 상담을 신청해보세요.

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주택의 지역과 가격대에 따라 DSR/LTV 적용이 달라지므로, 구입 희망 지역과 예상 매매가가 있다면 추가로 알려주시면 더 정밀하게 분석해드릴 수 있습니다.

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